鄭佩怡的部落格

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  據香港金融管理局三季報顯示，香港住宅物業市場在第三季度仍然沉靜。住宅物業市場交投於第二季度急跌後仍維持在低位，大約每月成交數量隻有3600宗，相比2012年平均每月6800宗的水平顯著下降。近期一手市場成交有所上升，但與去年情況相比仍屬疲弱。

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房市轉冷 機構看淡香港地產股

  對於香港本地地產龍頭之一的新鴻基發展，盡管摩根大通仍給予其"增持"評級，但也將目標價從128港元下調至111港元。該行認為，新鴻基在香港及內地的房地產投資質量較高，占資產凈值約62%。與其他發展商一樣，新鴻基地產同樣面臨市場的不利因素，但憑其以往的卓越營銷業績，該公司很可能跑贏同業。

  對於另一傢香港本地地產公司恒隆地產，已有香港券商下調其盈利預測。匯豐證券認為，雖然恒隆專註於發展高素質資產，而且財務穩健，但由於預期公司"君臨天下"項目銷售緩慢及均價較低，因此下調公司在2013年-2015年的盈利預測幅度至9%-15%，目標價由31港元下調至30港元。

  香港金管局表示，今年以來房地產投機活動持續低迷，短期轉售交易等近乎絕跡。第三季度整體房價增幅放緩至0.9%，相比之下第一季度及第二季度增幅分別為5.4%及1.4%。不過物業估值依然偏高，房價與收入比率在第三季度達到14.6，相當於1997年的高峰水平，收入杠桿比率也遠高於50%的長期平均水平。租金收入與利率差距已顯著收窄，令物業投資的吸引力下降。

  值得註意的是，由於房價仍處在高位，不少機構均表示香港房價有下調空間。皇傢特許測量師學會(RICS)近日報告指出，比較過去歷史及全球因素，香港房價已被高估，高估幅度在30%至40%。由於需求量持續減少，RICS預期未來數月價升量跌的情況將會持續。目前市場對房價看法爭論十分激烈，其中大部分集中在可能的跌幅程度，RICS認為由於明年全球流動性將收緊，香港房價可能有10%至15%下調空間。

  本地地產股遭看空

  由於擔憂香港房市持續轉冷的風險，不少機構對香港本地地產股均表達瞭擔憂的情緒。摩根資產亞洲首席市場策略師許長泰表示，對香港房市看法偏向於保守，因此對香港本地地產股後市態度謹慎。事實上，今年以來，以新鴻基地產、新世界發展等為代表的香港本地地產股在二級市場的表現慘淡，新鴻基地產今年以來跌幅接近16%，新世界發展跌幅達18%，恒隆地產跌幅接近20%，而同期恒生指數漲幅為2.26%。

  摩根大通近日將新世界發展評級下調至"中性"，目標價也下調至11.1港元。目前新世界發展股價已經跌破10港元。高盛預期明年及2015年新世界發展基本盈利隻有約70億港元，但明年資產凈值較現時股價折讓仍有54%。

  自去年香港政府推出多項措施調控房市以來，香港房價結束急速上漲的態勢，表現持續平穩，不過這種情況在明年可能發生重大變化。

  今年以來，受香港政府房市調控等影響，香港房地產投機活動持續低迷。考慮到明年全球流動性將有所收緊，一些機構預計香港房價約有10%至15%的下調空間。由於擔憂香港房市持續轉冷，不少機構對香港本地地產股表示擔憂，以新鴻基地產、新世界發展等為代表的香港本地地產股均遭看空。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-27/08132555270.shtml

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